La méthode : partir des ventes réelles
Une estimation fiable compare le bien aux ventes effectivement signées à proximité au cours des derniers mois, et non aux prix affichés dans les annonces, souvent plus élevés. Elle corrige ensuite cette base selon les caractéristiques propres du bien.
Les critères qui font le prix à Rosny-sous-Bois
- Le quartier et la rue : proximité des gares RER E et de la ligne 11 du métro à Rosny-Bois-Perrier, du centre-ville, des écoles, exposition au bruit.
- Le type de bien : un pavillon avec jardin et un appartement en résidence ne se comparent pas.
- L’état : travaux de rénovation à prévoir, installation électrique, toiture.
- Le diagnostic de performance énergétique : un logement classé F ou G ne peut plus être proposé à la location dans les mêmes conditions, ce qui pèse sur son prix.
- L’occupation : libre, loué ou occupé par un usufruitier.
- Pour un appartement : étage, ascenseur, charges, travaux votés en copropriété.
Les particularités d’un bien en succession
Une valeur à la date du décès
Pour la déclaration de succession, c’est la valeur au jour du décès qui compte. Si la vente intervient peu après, un prix de vente nettement supérieur à la valeur déclarée peut attirer l’attention de l’administration et faire naître une plus-value imposable.
L’accord des héritiers
Tant que le partage n’est pas fait, la vente demande l’accord de tous les indivisaires. Une estimation écrite et argumentée aide à rapprocher les points de vue.
Les diagnostics
Comme pour toute vente, les diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les cas, état des risques) doivent être réalisés avant la promesse de vente.
Les étapes de la vente
- Estimation et avis de valeurVisite, étude du marché local, remise d’un avis écrit.
- Accord des héritiers et mandatSignature du mandat par tous les indivisaires ou par leur représentant.
- Diagnostics et mise en ventePhotos, annonce, diffusion, organisation des visites.
- Offre et promesse de venteNégociation, vérification du financement de l’acquéreur, signature de la promesse.
- Acte authentiqueSignature chez le notaire, en général deux à trois mois après la promesse, et répartition du prix entre héritiers.
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