La règle : la valeur vénale au jour du décès
La valeur vénale est le prix qu’un acheteur accepterait de payer dans des conditions normales de marché. Elle tient compte de la surface, de l’emplacement, de l’état, de la performance énergétique et de l’occupation du bien. Ce sont les héritiers qui la déclarent, sous leur responsabilité.
Trop basse : un risque de redressement
L’administration fiscale compare la valeur déclarée aux ventes réelles du secteur. Elle peut rectifier une valeur insuffisante jusqu’à la fin de la troisième année qui suit la déclaration, avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, majoration de 40 %.
Trop haute : des droits inutiles
Une valeur surévaluée augmente les droits de succession. Elle réduit certes la plus-value future, mais elle peut aussi déséquilibrer le partage entre héritiers.
Les abattements et décotes admis
- Résidence principale du défunt : abattement de 20 % sur sa valeur si, au jour du décès, elle était aussi occupée à titre principal par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint.
- Bien loué : une décote est généralement admise, car un logement occupé se vend moins cher qu’un logement libre.
- Bien en indivision : une décote modérée peut être justifiée par la difficulté à vendre une quote-part.
Usufruit et nue-propriété
Lorsque le conjoint reçoit l’usufruit, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Où trouver des références de prix
- La base publique des ventes réalisées : DVF (Demandes de valeurs foncières), rue par rue.
- Les indicateurs des notaires : immobilier.notaires.fr.
- Le service « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace sur impots.gouv.fr.
Ces sources donnent des moyennes. Elles ne voient ni l’état du bien, ni l’étage, ni la rue précise. Pour une valeur défendable, un avis de valeur écrit, établi après visite par un professionnel du secteur, reste la référence. Demander un avis de valeur gratuit.
Après la déclaration : garder, partager ou vendre
Le notaire rédige l’attestation immobilière, qui inscrit le bien au nom des héritiers. Ceux-ci peuvent ensuite le conserver en indivision, l’attribuer à l’un d’eux contre une soulte versée aux autres, ou le vendre et se partager le prix. L’indivision entre héritiers.
