Qui décide de quoi ?
| Décision | Qui peut la prendre |
|---|---|
| Mesures urgentes pour conserver le bien (réparation d’une fuite, assurance) | Chaque héritier seul |
| Gestion courante : louer un logement, confier un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes | Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits |
| Vendre le bien immobilier, le donner, le louer à usage commercial | Tous les héritiers, sauf autorisation du juge |
Vendre malgré un héritier opposé
Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant un notaire leur intention de vendre. Le notaire en informe les autres dans le mois. Si l’un d’eux s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire le constate, et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’héritier opposé.
Exemple : trois enfants héritent chacun d’un tiers de la maison familiale. Deux veulent vendre, ils réunissent deux tiers des droits et peuvent engager cette procédure.
Qui paie, qui profite ?
- Les charges (taxe foncière, assurance, copropriété, travaux) se répartissent selon les droits de chacun.
- Les loyers éventuels se partagent dans les mêmes proportions.
- L’héritier qui occupe seul le logement doit en principe une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire.
- L’héritier qui a payé des dépenses utiles pour le bien, par exemple des travaux qui en augmentent la valeur, peut en tenir compte au moment du partage.
Organiser l’indivision
Les héritiers peuvent signer une convention d’indivision, établie par notaire dès qu’elle porte sur un bien immobilier. Conclue pour cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée, elle désigne un gérant et fixe les règles de décision. Elle évite les blocages quand le bien est conservé, par exemple pour être loué.
Sortir de l’indivision
« Nul n’est tenu de rester dans l’indivision » : chaque héritier peut demander le partage à tout moment.
- La vente du bien, puis le partage du prix.
- L’attribution du bien à l’un des héritiers, qui verse aux autres une soulte correspondant à leur part. Le conjoint survivant ou l’héritier qui habitait le logement peut, sous conditions, demander à le recevoir en priorité.
- Le rachat des parts d’un héritier par les autres.
- Le partage judiciaire, en dernier recours, si aucun accord n’est possible : long et coûteux.
Le partage d’une succession est soumis à un droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé, en plus des émoluments du notaire.
Une valeur commune, première étape d’un accord
La plupart des blocages viennent d’un désaccord sur la valeur du bien, qui fixe la soulte ou le prix. Un avis de valeur écrit et argumenté, partagé avec tous les héritiers, aide à sortir de l’impasse. Demander un avis de valeur gratuit.
